本文摘要： 甘逗轻资产模式仍占到主流的长租公寓行业，从选址开始，到开业运营，完全每步一个坑。

甘逗轻资产模式仍占到主流的长租公寓行业，从选址开始，到开业运营，完全每步一个坑。运营者从有做到”长租公寓“念头开始，或许就开始了大大排雷过程，在没有滋味甜头的时候，谁也不肯放开警觉。“灯亮了！”新派公寓创始人王戈宏在朋友圈感慨，“中国的租房出租方兴未艾，任何艰辛挫折不完备只不过都是必修课！”你有多大勇气，才不敢忍受长租公寓运营之殇？网红新派的“灯灭亡”与“灯亮”你的标签从“网红”向“明星”进阶，必须横跨的鸿沟大到不小心就能让你粉身碎骨。

出租市场“网红”新派公寓事件，在地产圈引发极大的震撼。春节期间，新派公寓北京顺义新的国展店被新的业主停电电力供应，倒数十几天遭物业后遗症。新派公寓创始人兼任CEO王戈宏在2月21日朋友圈发文指责新的业主的“暴力行为”。

图：王戈宏2月21日朋友圈对此次新派公寓事件做到一个非常简单的还原成：涉及三方：租赁方新派公寓、原业主北京九州隆华投资管理有限公司、新的业主北京帝景房地产有限公司三方纠纷：新派公寓与原业主签定出租合约前，该物业早已被抵押，“交易忍出租”原则更好出了一种道德约束，新派投了一份没被几乎维护的将近12.5年的“炸弹合约”；原业主由于倒闭等原因把资产通过法拍电影出让给新的业主，新的业主方北京帝景房地产有限公司同新派公寓展开过认识，期望新的商谈租金价格或者让新派公寓品牌解散其所享有物业。不过双方没能就租金问题达成协议共识，所以，新的业主使用停电、断电等手段向新派公寓方面施加压力。此次事件引起的大辩论大多是关于签下前的尽调以及“交易忍出租”原则的问题：@：这么大的物业，公寓运营商签合同出租之前应当作好必需的尽责调查，解释运营管理方面有问题。

@：出租合约中否有关于抵押、替换产权人后租金权益如何确保的条款？这点是和合同法中交易忍出租权益的最重要前提。·····关于这些“尽调”批评，新派公寓负责人在拒绝接受专访时略感觉不得已地问道：作为长租公寓企业，本身最推崇的就是尽调，这点我们不有可能不确切。法拍电影项目具备难以想象的复杂性，作为怜悯企业，我们和新的愿景就是不惜代价维护租户的生存权不不受侵犯！至于辩论最少的新派在签下前否明白物业早已被抵押的问题，新派公寓涉及负责人回应，在租用物业时，法务人员查出该物业早已被抵押。

新派公寓经过原业主表示同意，并获得天竺镇政府红头文件，证明此物业可以长时间租赁运营，随后双方签订涉及出租协议。新派公寓欲投放五六千万元对整体物业展开翻新，2016年11月底，直到签下进场、已完成翻新之后，此时收到了北京市第三中级人民法院口头告诉，才获知他们所出租的物业早已被法院查禁半年之幸。

王戈宏坦言：“目前我国大多数物业都会被业主质押过来以申请人贷款，因而‘交易忍出租’这一点需要起着的确保受限。新派的律师可以尽调至专业的要素，但是有很多非公开发表信息在尽责调查过程中是无法看清的。

”业内人士分析，如果在签下前原业主对于新派公寓有目的性的掩饰，作为运营方，如果碰上某种程度的情况也不能向原产权方宣判，没更佳的办法。至今，涉案的原业主与现业主都没出面就此次纠纷经常出现的疑点作出任何说明。只不过，因产权更改或其他原因，房东单方面撕毁的事件屡见不鲜。新派公寓的遭遇在长租公寓行业内毕竟一个孤立无援的个案。

新派公寓事件之所以需要引发普遍辩论，该事件再次发生在国家大力前进住房出租行业阶段，也因为新派仍然是宽出租公寓发展的排头兵。风口上的网红新派，很更容易沦为焦点。2月27日，王戈宏发文“灯亮了”。

在当地政府的多方协助下，新派公寓完全恢复供电。新派方面也早就准备好涉及法律文件，打算回头法律程序。此次事件最后如何解决问题，将持续注目。

图：2月27日王戈宏朋友圈不吃堑长智 长租公寓思维吃一堑长一智，前提是这个“堑”我们能填补，而非万劫不复。此次新派公寓事件我们认识到，长租公寓发展过程中的诸多“雷区”。

专业人士警告广大公寓经营者，必须尤其注目出租房屋抵押时的根本性 法律风险：1、在租约签订前，建议向房屋所有权人或出租方理解该房屋否不存在抵押权；2、为谨慎起见，建议在签订月租约前，特地前往当地房地产交易部门查找该房屋的抵押状况；3、经调查，如该房屋如显然不存在抵押，建议谨慎确认否出租该房屋；4、如确认出租该房屋，建议咨询专业律师，帮助制订关于房屋抵押方面的维护条款，以确保承租方的合法权益，特别是在承租方被清场后的合法权益。熊猫公寓CEO王玺龙也特别强调了签下前尽调问题，他回应，尽调要尽量详尽还要合乎逻辑。产权方会无缘无故租赁，市场流入的物业都是某种程度有些瑕疵的。要寻找产权方无法继续下去的逻辑点。

不过如果产权方故意愚弄，知道几乎回避风险的期望并不大。王玺龙坦言，基础法律的维护以外，还不会懂用其他方法维护自己，这是在中国，不是美国。动不动敦促媒体，对于产权方来说，没任何起到，减缓分道扬镳速度而已。远洋邦舍CEO姚国臣也回应，长租公寓遭遇类似于情况，协商未果最切实可行的方式还是回头法律程序。

目前长租公寓运营发展方面主要有三个痛点：1.租赁公寓的涉及政策不原始，从产权属性到消防拒绝等都不完善；2.物业提供可玩性大，长时间的物业价格因为现有市场竞争而价格太高；3.供应链成本的减少是持久的抗争。对于解决问题长租公寓痛点的建议，专业人士特别强调，公寓作为新兴行业，涉及法律政策的实施十分最重要。特别是在消防安全等部分，政策迟缓是生命的代价或者是行业大衰退的代价。

这个行业不存在早已相似30年，法律法规的缺席让人十分失望。要在消防安全，产权属性，工商管控，税务报审等几个方面更佳的规范这个行业。

关于长租公寓行业发展，姚国臣回应行业发展前景十分悲观，但分开依赖国有企业承托出租行业发展远远不够，绝大多数创业型公寓品牌不能倚赖外部融资, 但是许多出租运营企业手中并没房产这一核心资产，很难从银行获得贷款。要让宽出租公寓取得金融扶植，就必需创意融资方式。王玺龙与姚国臣都特别强调了长出租公寓发展过程中解决问题出租土地供给问题。

可以让农村宅基地，集体土地以更加灵活性的方式转入出租市场。掌控出租年限，灵活性管理制度机制，制订安全性办法。噫吁嚱，危乎无以哉！长租公寓运营之路，且讫且爱护。

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